はじめに
空き家の活用法として一般的な方法に、第三者に売却・賃貸したり、空き家を取り壊して更地にすることなどが挙げられます。その空き家の状態によっては、売却や賃貸することも可能ですが、老朽化が進んでいるなどの場合には思い切って更地にした方が活用の幅が広がることもあります。
売却する
実家の土地と建物を相続した場合など、あまり手を加えずすぐに始めることができる活用法として一般的なのが売却するという方法です。売却の主なメリットは下記の通りです。
- 建物をそのまま活用することができる
- 固定資産税・都市計画税を節約できる
- 相続人が複数の場合、遺産分割しやすくなる
建物の状態が良ければ、ほとんどお金をかけることなくそのまま売却することができます。一方、長年放置され管理されていなかった建物の場合、改装費用や更地に戻す場合の解体費用等が必要となります。元々建っている家屋の状態が良いことが大前提ですので、老朽化した家屋の場合には売却以外の活用方法を考える必要があります。
実家を相続した場合、当然ながらそれ以後の固定資産税と都市計画税を負担しなければいけません。しかし、売却してしまえばその不動産にかかる税金は次の所有者に移ります。不動産の売却価格に加えて、それ以後の税金の負担がなくなることは大きなメリットといえます。
親の財産を相続する場合、兄弟姉妹がいれば原則として公平に遺産を分割しなければいけません。親が遺してくれた不動産を現金化すれば他の相続人とも遺産分割をスムーズに進めることができます。
賃貸する
すぐに売却できない事情がある方も多いでしょう。かといってそのまま空き家にしておくと家屋が傷むとともに、固定資産税の負担が大きい場合も考えられます。そこで、空き家を賃貸住宅として活用するという方法があります。借り手がつけば建物を放置することなく有効活用でき、家賃収入を固定資産税に充てることもできます。
その家屋に傷みがある場合、あらかじめリフォームする必要があります。一言で賃貸といえども、その建物の使われ方によってリフォームの内容も変わります。最近では「リノベーション」の方が馴染みがあると思います。そこで、主な賃貸方法をご紹介します。
- 居住用として一般的な家族構成の方に賃貸する
- 部屋数が多い場合、シェアハウスとして賃貸する
- 民泊やゲストハウスを経営する
リノベーションは先行投資です。そのため、念入りな経営計画を練る必要があります。建物をリノベーションする際の費用の一部を助成や補助してくれる制度を設けている自治体もあります。さらに、民宿やゲストハウスを経営するなどの場合、それぞれの許認可が必要となります。専門家の知恵を借りる方が賢明でしょう。
更地の活用法
更地とは、建物や立木などの定着物や工作物がなく、使用収益を制約する権利の付着していない宅地のことを指します。たとえば、小さな小屋が建っていたり、建物はなくても、みかんの木が生い茂っているような土地は更地とは言えません。さらに、建物や立木、その他の工作物が一切建っていなくても、その土地を使用する人、あるいはその土地から収益を得ている人がいる場合には同様に更地とは言えません。
土地に絡む権利関係には下記があります。
- 建物を建築するために設定された第三者の借地権
- 近隣の第三者が土地を通行するために設定された通行地役権
諸外国に比べて我が国では中古住宅よりも新築住宅を好む傾向にあります。土地上に古家が建っているがゆえに、その土地の買い手や借り手が見つからないことがあります。そこで、我が国では建物を解体して更地にしてから売却や賃貸するという方法が一般的になっています。しかし近年は、住宅の供給過剰が問題視され中古住宅に関心が向けられ始めています。いわゆる「スクラップアンドビルド」の考えを捨て、既存の建物を有効に活用する方法を考えるべきだと思います。
別荘として利用する
売却や賃貸が困難という場合、家族や親戚の間で別荘として利用する方法もあります。たとえば、定期的に親族が集まる場所として空き家を利用するのです。年に一度や二度、親戚だけで集まり、その建物に宿泊し親睦を図るのです。建物は長期間使用せず締め切った状態にするとそれだけで老朽化が進行します。建物を使用しない期間が長期に及ぶ場合、親戚間で話し合い、役割分担したうえで定期的に管理する必要があります。
商業施設として利用する
その建物の立地にもよりますが、顧客ターゲットを定めて商業施設として利用する方法をご紹介します。
- 空き家をリノベーションしてカフェなどの飲食店を経営する
- 観光地などの場合、リノベーションして土産販売店を経営する
- 地域密着型のデイケアサービスなどの福祉介護施設を経営する
- 伝統工芸品や創作作家の作品を販売するショップを経営する
- 士業などの個人事務所として活用する（賃貸する）
- 英会話教室やダンススクール、塾などを経営する（賃貸する）
京都では、外国人と日本人との交流の場として古民家が利用されるなど、近年、京町家などの古い建物が脚光を浴びています。今まで数多くの京町家がいとも簡単に解体されてきました。現在、京都市は京町家などの古民家を再生するための助成金や補助金などの制度を実施しています。壊して建てるという時代は過ぎ去ろうとしています。