空き家活用を阻む要因

不動産価値は立地で決まる

不動産の価値を大きく左右する最大の要因は立地です。要するに、都心からのアクセスが良いなど利便性の高さです。自分は電車に乗らないから関係ない、都心に行く機会は少ないから利便性は追及しない、という人も多いかもしれません。その不動産を子や孫の代まで使い続けるのであれば関係ないでしょう。しかし、不動産は売却する時のことも考慮する必要があります。利便性の高い不動産の価値は下がりにくいのが実情です。

平成２０年の住宅・土地統計調査によると、平成１６年以降の新居入居者は通勤時間が３０分未満の割合が５７．０％と総数よりも３．５％も多くなっており、この調査から通勤圏や都市は年を追って縮小していることがわかります。

空き家化する不動産

大都市圏の場合、通勤や通学に鉄道を利用する人が大多数です。都心から直線距離で４０キロ圏内に入っている立地でも、最寄駅から徒歩２０分以上かかる物件は利便性が低いといえます。それが一戸建て住宅ならまだ需要は見込まれますが、賃貸アパートとなると余程賃料が安くなければ入居者獲得には相当な工夫と努力が必要となるでしょう。

特に単身者やカップルは分譲住宅よりも利便性を優先し賃貸物件を選ぶ傾向にあります。さらに、大都市圏に住む若者の自動車離れは進んでおり、彼らにとって駅から近いというのは住居選びの最優先条件となっています。言い換えれば、大都市圏において駅から遠い物件は賃貸住宅を中心に活用されにくく将来的に空き家化する可能性が高いでしょう。

バブル期に量産されたリゾートマンションや週末用別荘などの空き家化も深刻な問題となっています。バブル全盛期、京都市から車で１時間圏内の琵琶湖周辺にも数多くのリゾートマンションが建設されました。バブル崩壊後、それらの物件が居住用に叩き売られましたが今ではほとんど入居者がいないマンションも存在します。新築時の販売価格が３，０００万円以上した物件が現在では数百万円で売りに出されても買い手がつかないのが現状です。

近年のマンションブームに乗り、地方都市においても中堅マンション開発業者が駅前に分譲マンションを次々と建設しました。結果、供給過剰に陥り、竣工前にして倒産するということも起こっています。コンクリート打ちっ放しの外観を晒した巨大建築物がいきなり空き家として地方都市の駅前に存在するのです。もちろん、建設を請け負った業者がその建物と土地を差し押さえ、占有していることを示す文章を掲示します。そもそも、駅から徒歩圏内に庭付きで車２台駐車できる新築一戸建てが３，０００万円前後で買うことができる地方都市なのです。駅前の新築マンションを同じような価格帯で買う必要性は低いのです。

建物の適法性

空き家を活用する際、その建物の適法性は重要です。特に行政が主導するような公益性の高い事業となれば、違反建築物は除外されてしまいます。その要因は下記の通りです。

主に、建築基準法に違反した建物です。建物を建築する土地が建築基準法で定める道路に接していない無接道ならば所有者もそのことを知ってはいるでしょう。しかし、中には所有者自身も違反建築物だと知らずに長年その不動産を所有していることもあります。素人ではどこが適法性に欠けているのか判断が難しいのです。

次に、建築当時は適法であったけれど、後に法律や条例が変わり、いわゆる「既存不適格」になった建築物も現行の法律には違反しているため適法性に欠けているといえます。現行の建築基準法では、建物の敷地は４メートル以上の道路に２メートル以上接していなければならないと定めています。しかし、この法律が施行される以前の建物は現行基準に満たないものも少なくないのです。要するに、再建築不可ということになり、活用するにも方法が限られてしまいます。更に、その建物を除去し更地にすると固定資産税の特例から外れ、数倍の税金が課税されてしまいます。こういったことも、空き家活用を阻む要因となっています。

需要とのズレ

建物自体は適法でも、現在のニーズに合わないため空き家になっている場合もあります。たとえば、一昔前は世帯人数が多かったことから同じ面積の建物でも部屋数の多い間取りが好まれました。しかし、世帯人数が少ない現代では部屋数よりもリビングの広さを求める人が圧倒的に多くなっています。また、以前は洗面所や浴室よりも部屋が広い方が好まれましたが、現代では狭い浴室を嫌う人が多いなど、住む人のニーズは時代によって変わってきています。少しの差のようですが、特に賃貸住宅ではこうした違いが空室や空き家を生んでしまう要因の一つになっています。

上記の場合、リノベーションによって現代のニーズに合った間取りや設備にするといったことも行われていますが、賃貸住宅の場合、その改装費用に見合った収益を確保できる場合に限られているのが実情です。

空き家が発生する原因と空き家活用を阻む原因の一部をご紹介しました。実際にはもっと複雑な要因が絡み合っており、その地域の特性や人口動向等によって対策は変わってきます。まずは空き家を発生させない努力が求められています。

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